La vente de mon logement est annulée : que faire ?
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La signature du compromis de vente engage à la fois l'acheteur et le vendeur, mais n'apporte pas la garantie absolue que la transaction ira à son terme. De nombreux motifs légaux peuvent en effet conduire à une annulation de la vente immobilière. Bien'ici vous fournit quelques pistes pour bien réagir dans cette situation.
Annulation de vente immobilière : dans quels cas ?
Le compromis ou la promesse de vente formalise la volonté du vendeur et de l'acheteur de procéder à la transaction à un prix convenu, et constitue donc un engagement juridique contraignant. Pour autant, la loi prévoit de multiples voies d'annulation de la vente immobilière.
L'hypothèse la plus classique est celle d'une condition suspensive prévue au contrat (article 1304 du Code civil), dont notamment :
■ L'impossibilité d'obtenir un prêt bancaire après avoir sollicité au moins trois banques différentes - il s'agit de la seule clause obligatoire dans chaque compromis ou promesse de vente ;
■ Le refus du permis de construire par l'administration ;
■ Le droit de préemption exercé par la commune pour acquérir le bien.
■ La découverte de servitudes cachées et non connues de l'acquéreur avant la signature du compromis, comme un droit de passage sur le terrain du bien.
L'annulation de la vente immobilière peut même intervenir après la signature de l'acte authentique chez le notaire et devant le tribunal, si l'acquéreur peut démontrer que son consentement a été vicié (article 1117 du Code civil), soit en raison d'une erreur du vendeur sur les qualités substantielles du bien, soit en cas de tromperie caractérisée comme la dissimulation d'un vice de construction.
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Délai de rétractation et annulation de vente immobilière
L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la signature du compromis ou de la promesse de vente (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation). Il ne s'expose à aucune pénalité s'il choisit de faire valoir ce droit. La transaction, dans ce cas, est réputée nulle et non avenue et le vendeur n'a plus qu'à remettre le bien en vente sur le marché pour trouver un nouvel acquéreur. |
Que peut faire l'acheteur en cas d'annulation de la vente ?
L'annulation de la vente immobilière peut avoir lieu contre la volonté de l'acquéreur, notamment lorsqu'elle est due à un refus de prêt. Cela n'entraîne aucun préjudice pour lui s'il a sollicité plusieurs banques dans les délais (le plus souvent sous 30 ou 60 jours après la signature, selon les contrats) et s'il peut produire au moins une attestation de refus de prêt. L'intégralité de la somme déjà versée lui sera remboursée.
Après une telle mésaventure, l'ex-acquéreur pourra envisager :
■ soit de visiter de nouveaux biens immobiliers et de soumettre une offre pour un bien plus adapté à ses moyens financiers, cette fois après avoir étudié sa capacité de financement avec sa banque ;
■ soit d'améliorer son profil emprunteur pour augmenter les chances d'obtenir un prêt immobilier lorsqu'une nouvelle opportunité se présentera (épargner pour constituer un apport personnel, restructurer les dettes existantes du foyer...).
Théoriquement, rien n'empêche l'acquéreur de soumettre une nouvelle offre d'achat sur le bien qui avait fait l'objet d'un refus de prêt. Cette configuration est toutefois particulièrement rare, et suscitera une réticence très compréhensible chez le vendeur.
Que peut faire le vendeur en cas d'annulation de la vente ?
En cas d'annulation après le compromis ou la promesse de vente, que ce soit dans le cadre du droit de rétractation ou d'une condition suspensive, le vendeur est évidemment libre de remettre le bien sur le marché dès que l'annulation est effective (réception du courrier de rétractation, expiration du délai prévu au contrat pour fournir une offre de prêt...).
Le vendeur doit par ailleurs vérifier si le motif de l'annulation et les clauses du contrat l'obligent à restituer le dépôt de garantie de l'acquéreur ou non. En cas de doute, la consultation d'un agent immobilier ou d'un notaire est recommandée.
Les conséquences sont plus lourdes si l'annulation intervient sur décision de justice après la signature de l'acte authentique. La vente, dans ce cas, est réputée n'avoir jamais eu lieu et entraîne donc des effets rétroactifs : le vendeur reprend possession du bien et doit reverser l'intégralité des sommes versées par l'acquéreur, majorées le plus souvent de dommages et intérêts.
Que vous envisagiez d'acquérir ou de vendre un logement, l'annulation de la vente immobilière est une hypothèse qui peut toujours se présenter. N'hésitez pas à vous montrer attentif au respect de vos droits et à revenir sur le marché dès que possible.
