Les diagnostics obligatoires pour une mise en location
Performance énergétique, proximité de risques, surface habitable : découvrez tous les diagnostics obligatoires qui doivent être réalisés avant de signer le bail de location pour être en conformité avec la loi.
Quand doit-on fournir les diagnostics obligatoires pour une location ?
Vous vous apprêtez à louer un appartement ou à mettre un bien en location ? Dans les deux cas, assurez-vous de n’avoir oublié aucun diagnostic ! En effet, que la location soit vide ou meublée, résidence principale ou secondaire, plusieurs diagnostics sont obligatoires pour la location. À la charge du propriétaire, ils doivent être réalisés avant la mise en location. Ils sont regroupés dans le DDT (dossier de diagnostic technique), fourni au locataire lors de la signature du bail, en annexe de ce dernier. Pour éviter tout litige, il est recommandé que le locataire signe le DDT en même temps que le contrat de bail.
| Diagnostics immobiliers pour une location | Durée de validité |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 ans |
| Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) | 1 an en cas de détection / illimitée en cas de non détection |
| État de l'installation intérieure de l'électricité (installation de plus de 15 ans) | 6 ans |
| État de l'installation intérieure du gaz (installation de plus de 15 ans) | 6 ans |
| État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) | Remis à la 1ère visite du locataire, il doit avoir été établi depuis moins de 6 mois |
| Diagnostic Bruit | Uniquement si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports |
Les diagnostics obligatoires de location : DPE, ESRIS et surface habitable
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les logements en location. Il prend en compte l’émission de gaz à effet de serre et la consommation énergétique du bien (en kWh par m²). Le DPE permet de décerner une note à l’habitation, allant de A à G, du plus écologique au plus polluant. Valide pendant 10 ans, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié.
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À savoir : les passoires thermiques - autrement dit les logements ayant une mauvaise note de DPE - sont soumis à des règles de location spécifiques. Ainsi les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ne sont plus autorisés à la location depuis le 1er janvier 2023. Les logements classés G ne pourront plus être loués à compter de 2025, les F à compter de 2028 et les E à compter de 2034. Le loyer ne peut plus être augmenté pour les logements notés F ou G depuis 2022.
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L'état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) (anciennement état des risques naturels, miniers et technologiques ou ERNMT) est également un diagnostic obligatoire pour la location. Il indique si le logement se trouve dans un périmètre à risque. Ceci concerne les risques naturels (inondations, activité sismique, avalanches, cyclones…), mais pas seulement : les dangers liés à l’activité humaine (émanations toxiques, transport de marchandises dangereuses…) et la pollution des sols sont également pris en compte. L’ESRIS peut être réalisé par un professionnel ou bien par vous-même, en vous rapprochant de votre mairie, préfecture ou sous-préfecture.
Depuis la loi Boutin, un diagnostic précis de la surface habitable doit être mentionné dans le bail. Plus strict que le mesurage de la loi Carrez, il estime la surface utile de logement à l’exclusion des murs, des marches d’escalier, des embrasures de portes, etc. Il peut être réalisé par vos soins ou par un professionnel.
Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire les diagnostics de l'état des installations électriques et gazières, conformément à la loi ALUR. Ces diagnostics devaient déjà être fournis pour la location d'un logement construit avant 1975. Ces deux diagnostics ont une validité de 6 ans pour la location (et toujours de 3 ans pour une vente).
Les diagnostics obligatoires de location sous conditions : plomb, bruit et amiante
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est un diagnostic obligatoire de location dans le cas où le permis de construire a été délivré avant 1949. Il indique la présence de plomb dans les anciens bâtiments, et notamment dans les peintures. Il est accompagné d’une notice explicative. Si aucune présence de plomb n'est détecté, le diagnostic a une valeur illimitée. Il faut en revanche le faire réaliser à nouveau en cas de détection de plomb.
Diagnostic de location obligatoire pour les bâtiments d’avant 1997, le diagnostic amiante n’a pas besoin d’être intégré au bail. Cependant, il doit être tenu à disposition des locataires, qui sont en droit de le consulter sur simple demande. Il doit avoir été réalisé par un professionnel lors de la mise en location.
Depuis 2020, le diagnostic bruit doit être présenté pour les logements situés dans des zones d'exposition au bruit des aéroports. Sa valeur est uniquement informative, il est important car en cas d'absence du document, le locataire peut poursuivre le bailleur en justice et demander l'annulation du bail ou une réduction du loyer.
Pourquoi existe-t-il autant de diagnostics obligatoires pour une location ?
L’état d’un logement est tout aussi important avant un achat immobilier qu’avant la location d’un logement.
La réalisation de diagnostics obligatoires de location est un moyen de vous assurer que vous louez un logement décent, autrement dit, sans risques pour les résidents.
Tous les diagnostics de location n’ont pas la même durée de validité. À l'entrée d'un nouveau locataire, il est important de vérifier qu’ils soient toujours valides et si besoin, les renouveler.
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!["Les diagnostics immobiliers mettent en lumière les efforts pour maintenir ou améliorer l’état du bien" [INTERVIEW]](https://file.bienici.com/photo/2f98a874-044a-4c41-a5ed-3c6dbd0ce975?width=300&height=1000)