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Vous souhaitez mettre votre bien en location mais vous ne savez pas comment fixer le montant du loyer ? Un loyer trop élevé risquerait de faire fuir les locataires tandis qu’un loyer trop bas réduirait votre rentabilité. Grâce à l’estimateur de loyer de Bien’ici, accédez en quelques clics à une fourchette de prix pour maximiser votre investissement locatif.

Comment se calcule un loyer ?

Tout comme le prix immobilier au m², le montant d’un loyer se définit par des caractéristiques objectives liées au logement et à son environnement. Le loyer est plus important pour les grandes surfaces et les logements récemment construits et bien isolés. Si votre logement dispose de prestations qui le différencient des autres, comme un parking, un jardin, l’absence de vis-à-vis, une douche à l’italienne ou un accès à la piscine de l’immeuble, vous devez les valoriser dans le montant du loyer. La localisation reste également un élément essentiel pour estimer un loyer. La proximité avec les transports en commun, les commerces et les écoles justifie que le coût de la location soit plus élevé.

Les motivations pour mettre un bien en location sont multiples comme aider son enfant à se loger durant ses études ou conserver une propriété familiale qu’on ne peut pas occuper immédiatement. Mais l’une des raisons principales de devenir bailleur est la volonté d’obtenir un revenu complémentaire issu de la location. Il est donc primordial de fixer un montant de loyer suffisant qui permettra de couvrir les différentes charges liées au logement.

En renseignant les caractéristiques de votre logement dans notre estimateur de loyer, vous aurez une idée des montants pratiqués dans les locations environnantes. Il reste cependant conseillé de consulter un expert immobilier pour vous aider à fixer le juste montant de votre loyer. Seul un professionnel pourra définir un loyer cohérent avec le marché, qui tiendra à la fois compte des qualités intrinsèques de votre bien et des éventuels plafonds de loyer à respecter dans votre commune.

Pourquoi est-il si important de bien fixer le loyer ?

La location d’un logement engendre des revenus (le loyer et les charges) mais aussi des dépenses (charges, impôts, travaux, frais liés au remboursement d’un prêt immobilier). Ces charges représentent entre 20 et 30 % du montant des loyers perçus.

Avant d’être bailleur, vous êtes avant tout propriétaire. À ce titre, vous devez assumer plusieurs dépenses comme le règlement de la taxe foncière. La taxe d’habitation sera en revanche payée par le locataire, dès lors qu’il occupe les lieux le 1er janvier de l’année d’imposition. Les frais d’entretien du logement sont répartis entre le locataire et le bailleur. Le premier assure généralement le coût des petites réparations courantes (robinet, joints, interrupteurs…) tandis que le second assure le paiement des gros travaux comme le changement des fenêtres, le remplacement d’un chauffe-eau, le ravalement de façade… Le bailleur doit également payer d’autres frais liés à la location comme le ramassage des ordures ou l’entretien des parties communes de l’immeuble. Une partie de ces frais est récupérée auprès du locataire via le paiement des charges locatives au bailleur.

La rentabilité locative, aussi appelé rendement locatif, rend une location plus ou moins intéressante. Son calcul s’appuie sur de nombreuses données et notamment sur la durée de location. La rentabilité nette est le rapport entre les revenus fonciers générés par la location et les dépenses du propriétaire. Avec un écart trop important avec les loyers pratiqués dans le même secteur, vous perdrez tout espoir de rentabilité locative. En effet, si le montant du loyer est jugé trop élevé, aucun locataire ne voudra signer de bail de location. Vous ne tirerez aucun revenu de votre logement vacant, et si cette situation perdure, vous devrez également vous acquitter de la taxe sur les logements vacants. À l’inverse, si vous fixez un montant de loyer bas, vous mettez en péril l’équilibre de votre investissement.

Confier la gestion de la location à un professionnel

La location de logement est encadrée juridiquement. Selon la zone géographique, il faut parfois respecter des plafonds de loyers. Depuis 2017, une annonce de location doit comporter certaines mentions obligatoires comme la composition du loyer ou la performance énergétique du logement. Par ailleurs, pour assurer la location d’un logement décent, il est impératif de présenter les différents diagnostics immobiliers au locataire, avant de faire signer le bail de location. Vous devez également entretenir une relation continue avec votre locataire, ce qui implique parfois le respect de certaines procédures et surtout beaucoup de temps.

C’est pourquoi il est souvent plus simple de faire appel à un professionnel immobilier habilité qui sera en mesure de vous conseiller et même de gérer la location en votre nom. Il peut en effet intervenir à tous les niveaux, de la rédaction de l’annonce, à l’entretien du logement et des équipements, en passant par la résolution d’éventuels conflits avec le locataire. Au final, la part des honoraires de gestion compensera vos éventuelles inquiétudes, surtout si vous ne résidez pas à proximité.

Les professionnels de l’immobilier peuvent vous accompagner dès le début de votre projet d’investissement locatif. Ils sont en mesure de vous conseiller sur le type de logements à acheter dans un but locatif. Par exemple, dans les villes à forte population étudiante, ils vous conseilleront davantage d’acquérir un studio, tandis qu’il faudra privilégier les T2 ailleurs. Pour maximiser votre rentabilité, ils vous orienteront vers l’achat d’un logement déjà loué ou vous conseilleront de miser sur la location meublée ou la colocation. Sans oublier que les professionnels de l’immobilier sont parfaitement informés sur les aides à l’achat ou les dispositifs fiscaux favorables à l’investissement locatif comme par exemple Pinel (pour les logements neufs) ou Denormandie (pour les logements anciens).

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