Quelles conditions suspensives inclure dans un compromis de vente ?

Si vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un bien, votre agent immobilier vous a sans doute déjà parlé de conditions suspensives à inscrire dans le compromis de vente. C’est une notion juridique à bien maîtriser compte tenu de son importance. Quelles sont les règles des conditions suspensives et quels sont les exemples les plus courants ?

Condition suspensive : définition simple

L’article 1304 du Code civil définit la condition suspensive comme conditionnant l’exécution du contrat à la réalisation d’un évènement futur et incertain.

Dans le cas d’une vente immobilière, les parties (acheteur et vendeur) s’obligent à signer l’acte authentique de vente dès lors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Si l’une d’entre elles ne l’est pas, le contrat ne sera pas conclu et la vente annulée : en langage notarial on parle d’anéantissement.

Les conditions suspensives se négocient au moment de l’offre d’achat et sont formalisées lors de la signature du précontrat de vente (compromis ou promesse de vente). L’inscription d’une condition suspensive au compromis de vente conditionne son existence. Dans le cas contraire, les parties ne pourront se prévaloir d’une condition suspensive réputée inexistante.

Comment fonctionne la condition suspensive ?

Une vente immobilière s’effectue toujours en deux temps : promesse de vente puis acte authentique. Deux à trois mois séparent la signature de ces deux documents. Les conditions suspensives inscrites dans le premier doivent se réaliser pour entrainer la signature du second. Lorsqu’elles le sont toutes, le notaire convoque les parties pour procéder à la vente définitive. Acquéreur et vendeur ne peuvent se soustraire à leur obligation de conclure.

Qu’est-ce que la condition suspensive de prêt ?

Cette condition suspensive est obligatoire dès lors que l’acquisition s’effectue à l’aide d’un ou plusieurs crédits. En clair, la vente est anéantie si l’acquéreur ne parvient pas à contracter le ou les crédits nécessaires à l’achat.

Une condition suspensive d’obtention de prêt se doit toujours d’être précise ! Elle doit mentionner le montant à emprunter, le taux maximal du prêt ainsi que sa durée. Cette condition suspensive de prêt protège l’acquéreur. Ce dernier peut renoncer à l’achat sans aucune pénalité lorsqu’il n’obtient pas un prêt répondant aux conditions fixées.

La loi Scrivener du 10 janvier 1978 précise en outre que dans le cas d’un financement par plusieurs prêts, chacun d’eux est contracté sous la condition suspensive de l’obtention des autres prêts. Les notaires exigent le plus souvent au moins deux lettres de refus de prêt avant de prononcer l’anéantissement de la vente concernée.

Les autres conditions suspensives courantes :

Contrat de gré à gré, les promesses de vente immobilière peuvent comporter toute condition suspensive qui ne tombe pas sous l’interdiction de la loi. Ainsi, il est fréquent d’inscrire une condition suspensive liée à :
■ la renonciation formelle de la commune à son droit de préemption sur le bien lorsqu’il existe (loi SRU) ;
■ l’absence de servitude grevant le bien du fait de l’urbanisme ou de l’utilité publique ;
■ la confirmation de la surface du bien ;
■ l’obtention de l’ensemble des diagnostics immobiliers réglementaires ;
■ la levée de toute hypothèque ;
■ l’obtention d’une autorisation de changement de destination ;
■ l’obtention d’un permis de construire ;
■ l’obtention d’une autorisation préalable de travaux ;
■ l’obtention d’un permis d’aménager ;
■ l’obtention d’un permis de lotir.

Les conditions suspensives figurent parmi les clauses les plus importantes inscrites dans la promesse synallagmatique de vente. Le vendeur et l’acquéreur doivent les négocier avec précision et parfaitement comprendre leur portée. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre agent immobilier en cas de doute sur les démarches à suivre ou pour toute explication complémentaire. Il saura répondre à vos questions tout au long du processus de vente.

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