SCPI ou OPCI ? Choisir le bon investissement pierre-papier

Faut-il préférer les SCPI ou les OPCI, et comment faire votre choix ? Découvrez ces deux formes majeures d’investissement en pierre-papier, afin de vous aider à sélectionner les fonds les plus adaptés à votre stratégie patrimoniale.

SCPI et OPCI : un principe similaire et très simple

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) cumulent en réalité davantage de points communs que de différences. Dans les deux cas, il s’agit pour un particulier d’acheter des parts au sein d’une société qui assure la gestion collective d’un patrimoine immobilier : ce type d’investissement immobilier indirect est plus communément appelé "pierre-papier".

Les SCPI et OPCI présentent de multiples avantages séduisants par rapport à un investissement locatif classique, dont :

• Une mutualisation des risques avec un grand nombre d’autres épargnants.
• Un tarif d’entrée moins élevé : il est possible d’acheter une part à partir de 200 € environ pour une SCPI, et de quelques euros à peine pour un OPCI.
• L’absence totale de contraintes pratiques telles que la recherche d’un locataire ou le suivi des travaux : la société de gestion s’occupe de tout !

Les revenus générés par une SCPI ou OPCI sont reversés aux détenteurs des parts, après le prélèvement d’une commission annuelle. Des frais d’entrée s’appliquent par ailleurs à l’achat des parts, et imposent donc de les conserver au moins deux à trois ans pour dégager une rentabilité. La société de gestion, quant à elle, fait obligatoirement l’objet d’un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Quelles sont les principales différences entre SCPI et OPCI ?

Investir dans un OPCI plutôt que dans une SCPI n’emporte pas tout à fait les mêmes conséquences. Il est important de bien comprendre les différences principales entre ces deux types de fonds pour sélectionner celui qui convient le mieux à votre profil.

Les SCPI : un investissement purement immobilier

Une SCPI est investie à 100 % en patrimoine immobilier, ce qui explique la stabilité et la qualité de ses performances. Les revenus reversés par ce type de société sont considérés comme des revenus fonciers par le fisc, au même titre par exemple que les loyers d’un appartement dont vous seriez propriétaire. Ils s’imputent donc sur votre déclaration de revenus au taux marginal, après prélèvements sociaux.

Les frais d’entrée sont importants, et compris typiquement entre 8 et 12 % du montant de l’investissement. Qu’elles soient à capital fixe ou variable, les SCPI se caractérisent par une liquidité plus ou moins importante selon la taille du fonds et son attractivité : toute revente de parts suppose de trouver un acheteur intéressé.

Les OPCI : un fonds mixte adapté aux foyers fortement imposés

Un OPCI est composé de 51 % d’actifs immobiliers au minimum, mais en contient rarement plus de 65 %. Le reste du fonds est constitué de différentes valeurs mobilières comme des actions, obligations et OPCVM, ainsi que d’une réserve obligatoire de liquidités de 5 % au minimum.

Les revenus reversés, d’un point de vue fiscal, sont quant à eux de nature mobilière : ils sont donc soumis depuis 2018 au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, qui inclut les prélèvements sociaux. Cette fiscalité est par conséquent plus attractive que celle de la SCPI pour les foyers les plus lourdement imposés.

Les frais d’entrée dans un OPCI se limitent généralement à un taux compris entre 3 et 5 %. Ces organismes, parce qu’ils disposent d’une poche de liquidités et d’actifs mobiliers, sont également un peu plus liquides que les SCPI, mais aussi un peu moins rentables.

SCPI ou OPCI ? Le choix dépend avant tout de votre stratégie de diversification, de votre niveau d’imposition et de l’horizon d’investisement plus ou moins lointain dont vous disposez. Dans tous les cas, renseignez-vous sur la société de gestion en charge du fonds et sur l’historique de ses performances.

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