Investir en immobilier locatif ou en SCPI ? Comparatif des solutions
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L’immobilier, perçu comme un placement à la fois rentable et sécurisé, demeure l’investissement préféré des Français. Appartement ou SCPI ? Bien'ici vous présente en détail une comparaison de ces deux solutions.
Immobilier ou SCPI : un bref rappel
Dans le cadre d’un investissement locatif classique, un particulier procède à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison dans la perspective de le proposer sur le marché de la location. Les loyers perçus lui permettent de dégager une rentabilité locative nette, et de rembourser son emprunt bancaire le cas échéant.
À cette conception traditionnelle s’oppose aujourd’hui le domaine de la "pierre-papier". Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, ont pour fonction de collecter et mutualiser l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir un parc immobilier, le plus souvent dans le tertiaire (immeubles de bureaux, surfaces commerciales, hôtellerie...). Elles reversent ensuite les loyers perçus aux détenteurs de parts.
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SCPI : un placement immobilier encore très minoritaire
● En 2018, la part de l’immobilier dans le patrimoine brut des Français était estimée par l’Insee à 55 %, soit environ 6 757 milliards d’euros. ● Les SCPI, en ce qui les concerne, représentent un encours d’épargne de 50,3 milliards d’euros "seulement", soit moins de 0,5 % du patrimoine des ménages français. Sources : lerevenu.com |
Quel budget minimal pour investir en immobilier ou SCPI ?
Une part de SCPI est généralement valorisée à partir de 3 000 €. Il est donc possible d’investir dans un parc immobilier diversifié et d’en tirer un revenu régulier avec une somme de départ relativement faible. Il s’agit de l’un des principaux avantages des sociétés civiles immobilières par rapport à un investissement direct, qui exigera le plus souvent une somme dix ou vingt fois plus importante pour acquérir un appartement.
Quelle différence de rentabilité entre une SCPI et un appartement ?
Un bailleur, s’il accorde le temps nécessaire à la recherche et à la rénovation d’un bien immobilier à fort potentiel, peut espérer une rentabilité particulièrement attractive sur le marché de location. Dans le meilleur des cas, le rendement peut atteindre jusqu’à 7 % par an, au prix toutefois d’une gestion minutieuse et assez chronophage.
Les sociétés civiles immobilières offrent quant à elle une rentabilité plus régulière – du fait notamment de l’absence de vacance locative – mais aussi un peu plus modeste. La performance moyenne des SCPI en 2019 a atteint, par exemple, 4,40 %. Les frais de gestion facturés par la société, compris entre 9 et 12 % par an selon les cas, viennent en effet grignoter la rentabilité de façon significative. En contrepartie, l’épargnant est libéré de toute contrainte de gestion administrative.
Achat d’appartement ou SCPI : quel niveau de risque ?
Pour un épargnant particulièrement attentif à la notion de risque, une SCPI apparaît souvent plus séduisante qu’un investissement locatif en direct. L’achat de parts dans une société civile permet en effet une mutualisation des risques : une vacance locative ou un locataire mauvais payeur auront un impact négligeable sur la performance globale de la SCPI, tandis que la même situation pour un investisseur particulier peut s’avérer très problématique.
Les SCPI, cependant, ne sont pas elles-mêmes dénuées de risque. Leur portefeuille, largement investi en immobilier d’entreprise, est sensible à la conjoncture économique et la valeur des parts peut diminuer. De plus un investissement en SCPI donne lieu au paiement de frais d’entrée considérables, généralement compris entre 8 et 10 % de la valeur des parts, ce qui ne permet de dégager une rentabilité effective qu’au bout de deux à trois ans de détention.
Quelle fiscalité pour un investissement immobilier ou une SCPI ?
Les SCPI respectent le principe de la "transparence fiscale", ce qui signifie qu’elles ne paient pas elles-mêmes un impôt sur les loyers perçus. Seuls les détenteurs de parts sont imposés. Les revenus tirés d’une SCPI s’ajoutent au revenu global de l’épargnant et sont donc taxés à son taux marginal d’imposition. Ce support offre peu de possibilités d’optimisation fiscale.
L’immobilier locatif direct, au contraire, est propice à cet exercice. Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans le neuf, type loi Pinel, autorisent ainsi une réduction globale de l’impôt sur le revenu.
Immobilier ou SCPI ? Chaque solution présente ses propres avantages et inconvénients, et la décision de l’investisseur relève avant tout d’un arbitrage tenant compte de son aversion au risque, de la rentabilité attendue ou encore du temps personnel dont il dispose pour gérer son patrimoine.
