Surface habitable : comment calculer la surface du logement ?

Pour la location, comme pour la vente, la mention de la surface du logement est importante et même obligatoire.

En immobilier, on distingue la surface habitable de la surface loi Carrez. Quels sont les éléments qui les distinguent ? Dans quels cas doivent-elles être mentionnées ?

Qu’appelle-t-on la surface habitable ?

La surface est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Comme son nom l’indique, la surface habitable prend en compte tous les espaces dans lesquels vous pouvez vivre : salon, cuisine, chambre, bureau, salle de bains, combles aménagés... Elle est définie par le Code de la construction et de l’habitation.

C’est le calcul de la surface au sol à laquelle on retire la superficie des murs, des escaliers, des portes, des fenêtres…

Dans le calcul de la surface habitable, on ne prend pas non plus en compte les espaces comme la cave, le garage, le balcon, la terrasse, la loggia, la véranda, les combles non aménagés et toute surface dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m.

Le calcul de la surface habitable est effectué lors d’une vente immobilière mais aussi lors d’une mise en location.

Quelles pièces comptent dans le calcul de la surface habitable ?

Pour calculer la surface habitable d'une maison ou d''un appartement, il faut additionner la surface au sol des planchers dont la hauteur est supérieure à 1,80 m uniquement dans les pièces suivantes :
■ Salon
■ Salle à manger
■ Chambre
■ Cuisine
■ Salle de bain
■ Toilettes
■ Couloir
■ Placard
■ Combles aménagés

À l'inverse, les pièces suivantes ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable :
■ Cave
■ Sous-sol
■ Remise
■ Garage
■ Terrasse
■ Balcon
■ Véranda
■ Loggia
■ Combles non aménagés

Différencier la surface habitable de la surface "loi Carrez" ?

La surface habitable se distingue de la surface Carrez principalement par les pièces prises en compte dans le calcul.

La surface loi Carrez ou surface Carrez ne se calcule que pour la vente d’un lot en copropriété. Elle délimite la superficie des parties privatives du lot et doit être mentionnée dans l’acte de vente et même dans le compromis de vente.

Le calcul de la surface loi Carrez est identique à celui de la surface habitable. Il faut mesurer la surface au sol, à laquelle on retire la superficie occupée par les murs, les portes, les escaliers… et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

À la différence du calcul de la surface habitable, les combles non aménagés, les vérandas, les dressings et même certains grands placards sont pris en compte dans le calcul de la surface loi Carrez.

Qui prend les mesures de la surface habitable ?

Contrairement à d’autres diagnostics obligatoires, il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface habitable.

Cette démarche est pourtant fortement recommandée – notamment dans le cas d’une vente immobilière – pour éviter tout litige.

Que se passe-t-il en cas d’erreur de calcul de la surface ?

La marge d’erreur dans le calcul de la surface est de 5 %. Des mesures favorables au locataire ou à l’acquéreur sont possibles en cas de constat d’une surface inférieure à celle indiquée mais pas en cas de surface supérieure.

Depuis la loi ALUR de 2014, si le locataire constate une surface habitable inférieure de plus de 5 % par rapport à la surface indiquée dans son bail, il peut réclamer à son bailleur, et si besoin devant la justice, la révision du montant du loyer en conséquence.

Pour la vente d’un lot en copropriété, l’absence de mention de la surface loi Carrez dans l’acte de vente peut entrainer la nullité de la vente. En cas d’erreur supérieure à 5 % repérée dans l’année suivant l’acquisition, l’acheteur peut demander une diminution du prix d'achat.

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